Nous avons vu dans la chronique précédente que toute location meublée d’une résidence principale est soumise à une réglementation minimum, réglementation distincte de la location non meublée régie par la fameuse loi du 6 juillet 1989. Mais cette réglementation est succincte et il fait donc prévoir certaines clauses, non obligatoires donc afin de clarifier les rapports entre le bailleur et le locataire.
Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées. Ainsi, mieux vaut inclure dans le bail un certain nombre de clauses afin de déterminer :

- les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? À quel moment ? Par lettre recommandée ou notification d’huissier ?

- la destination des lieux, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel ;

- le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (à défaut le loyer ne peut être révisé) ;

- le montant des charges et, notamment, la liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n’étant pas réglementées, elles peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire ou d’un versement de provisions avec régularisations périodiques ;

- le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution ;

- l’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements) ;

- les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c’est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance.
Propriétaire et locataire ont également intérêt à joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier. Il est recommandé d’établir un état des lieux à l’entrée et au départ du locataire. Il s’agit d’un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements (sanitaire, cuisine équipée...). Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet, c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. En l’absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives ; si tel n’est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve.
L’inventaire et état détaillé du mobilier doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l’état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d’exiger le bon fonctionnement des éléments d’équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

(2ème partie)

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